上海新天地：从石窟门旧居里走出的“国际范”
（上海新天地灯火璀璨）
上海新天地地处上海市最繁华的商业购物区，位于淮海中路南侧，黄陂南路和马当路之间，属于“市中心的中心”，占地3万平方米，建筑面积6万平方米，是一个极具上海历史文化风貌的城市旅游景点。
走进新天地石库门，一幢幢老房子矗立在眼前。漫步弄堂间，依旧是青砖步行道，仿佛回到了20世纪的老上海。一跨进建筑里面，便进入了一个新的天地，立刻变身为21世纪的当代新上海。每座建筑的内部，按照现代都市人的生活方式、生活节奏及情感世界量身定做。
上海新天地，用中国的方式讲述外国的故事。让外国人来了觉得“很中国”，中国人来了觉得“很国际”。
修旧如旧，独一无二的海派风景线
（石库门留着上海记忆）
于城市的建设者，绕不过一个课题，那就是历史文化街区的保护。
世界上很多大城市都有其具代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。成片的石库门里弄，是上海建筑文化的代表。上世纪三四十年代，上海租界地区建造了大批连片的里弄住宅，一度多达9000处，曾占市区住宅面积的六成以上。新天地就是原属法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。这些建筑历经百年风雨，房屋结构破坏严重，有的已成为危房。
石库门建筑保护改造一直是个难题，其住宅最高不超过4层，这样市中心大面积、低密度的房产改造项目成本太大。
于是，1997年香港瑞安集团提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。最初由于理念太过新颖而受到过强烈的质疑，但时间最终证明了上海新天地的成功，并成为了旧房改造的典范先例。
为了真实体现上海历史文化、保留石窟门建筑的砖墙、屋瓦和石窟门，瑞安集团煞费苦心：以设计为核心，聘请了国家著名建筑大师和团队；从建筑档案馆成年图纸中找到了当年法国建筑师签名的图纸，作为修旧如旧的依据；为了保持清水砖墙的建筑风格，从国外进口价格昂贵的防潮胶水……付出大量精力和资金后，终于成就了凝聚海派风情的新天地。
今天的新天地分为南里和北里两个部分。南里以现代建筑为主，建成了一座总楼面面积达25000平方米的购物、娱乐、休闲中心，汇聚备受年轻人喜爱的国际餐饮、时装饰品、电影院等。而北里则由多幢石库门老建筑所组成。这样的互补和结合形成南北新旧对话,交相辉映的格局。
“我认为，对历史文化街区的建设，地方政府必须考量开发商是否有能力、有实力对街区进行保护性建设。”上海新天地一位负责人这样说。
融贯中西，一场复杂的文化重构
徘徊在昨天的影子里，享受着今天的潇洒，怀揣着明天的梦想，这是上海新天地给每一个来客的感觉。
漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚，亲身体会新天地独特的理念。这有机的组合与错落有致地巧妙安排形成了一首上海昨天、明天、今天的交响乐，让海内外游客品味独特的文化。
在原住民搬离腾空后，建筑群如何找到生命力？新天地提出建设时尚文化地标的概念：为老建筑赋予新的社会功能。将建筑内部改造成为国际画廊、时装店、主题餐厅、咖啡酒吧等。很多人都将新天地作为一个怀旧旅游景点，但实际上它一直秉持着时尚文化地标的初衷，代表甚至引领了21世纪都市年轻人的生活方式和生活节奏。
十余年来，新天地一直吸引着各地游客纷至沓来，本地居民更是将之视为招待友人的最佳场所。而它持久不衰的魅力在于，将传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体。一户户隔墙被全部打通，宽敞的空间里，只见中央空调与古老壁炉、西式沙发与东方太师椅、酒吧咖啡与茶餐厅和谐搭配，墙上的现代油画和立式老唱机悄声倾诉着主人的文化品位。
有人说上海新天地是让中老年感到怀旧、青年人感到时尚、外国人感到中国化、中国人感到国际化的“城市起居室”，是繁冗生活之余惬意的放松之处。新天地用外在传统的文化包装现代的生活，用建筑表达这个城市内心对传统的留恋。
其实，在上海新天地突破的不仅仅是历史建筑保护模式，更是某种消费文化的演变——来自世界各地的经营者、消费者在这里汇聚，五方杂处，和谐相容，这本就是海派文化得以产生的根由。精彩纷呈的街头表演、新意迭出的时尚活动，为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。这里的一切无不带着独特的文化个性。
瑞安集团主席罗康瑞曾描述过这样的画面：白领在写字楼上班，下午在新天地喝一杯咖啡、逛逛街，虽然这些人士在城市中，但是他们却同时可以享受繁华和宁静，触摸到时尚和历史，这就是新天地的魅力。
解读新天地商业模式
作为城市空间的一部分，新天地不仅是中国最早注入人文主题与精神灵魂的商业地产项目，也是上海城市功能转型的一个标志；在这里，上海独特的城市文化底蕴与诸多现代时尚元素撞击出了创意的火花。
正确的定位是至关重要的。从一开始，新天地主要瞄准的就是中高端市场，将创新和客户为本放在重要的位置，在品质和体验方面更加精耕细作。此外，地理位置和体量的选择都是初期定位的重点，成功的商业地产虽可复制，但不同的区域，不同的环境，对商业地产的都提出不同的需求。
新天地的成长根植于当地历史人文传统之中，最重要的还是通过对设计和环境的营造来诠释建筑所承载的历史人文。每个城市的历史文化街区都必须和当地去结合，有自己的特色，所谓的复制只是说背后的商业逻辑复制，而不是说产品形态和内容上的复制。
就商业模式而言，新天地实现管理者与经营者分离，采用“只租不售”的商业模式，使得新天地对全部资产和业态拥有整体把握，保证内部业态符合新天地的市场定位。而瑞安作为商业地产管理平台有别于一般的资管公司，会介入到产品前期的定位及设计中，以确保做出来的产品符合未来需求。这种接轨国际Mall的运营模式，被认为是新天地项目独特的优势和成功的主要原因之一。此外，雄厚的实力和整体运作，使得新天地实现了项目整体综合开发，一定的体量也让它在后续发展中大有空间。
随着新天地商业区逐渐盘活，项目所在区域的旅游气息和商业氛围带来人流的集聚效应，使得整个区域实现价值增值，这对于后来项目销售大有裨益。新天地也逐步尝试轻资产，动态考量，对于核心资产长期持有，而一些已经到了成熟的阶段非核心资产，考虑到未来增值幅度趋于平缓，而市场又可以给到一个非常好的溢价时，选择出手获得一部分回流资金。
新天地的模式还是一种不断创新的模式。即使建造好了，在营运阶段都是不断地追求卓越和不断创新，不断创造价值。最终，是要创造“生活永丰采Bring Placesto Life”的核心理念。在这10多年里，新天地举办的文化和设计类活动不胜枚举。比如，在世博会期间，新天地做出迷你世博会概念，韩国周、法国周等主题活动轮番上演，引领了这个城市的时尚风潮和生活品味。
坐拥这样一个名片式的商业项目，中国新天地在运营方面还在做着精益求精的调整。为了能够适应本地市场的变化，新天地正引进一些更具新颖和独特性的品牌。
（综合《第一财经日报》、《人民日报》、《温州日报》等）