“以房养老”可以普遍推广吗

核心提示

    虽然“以房养老保险”试点已于7月正式启动，但推行起来还有不小难度。“房产留给子女”的传统观念、房屋估值难及房价波动等问题、险企能否承担得了“以房养老保险”中的长寿风险等，都决定了“以房养老保险”业务是我国社会养老保障体系完善进程中的一种市场化有益探索，是小众化的尝试性产品。

    7月1日起，我国“以房养老保险”开始在北京、上海、广州、武汉4地进行为期两年的试点。对此，市场反应不一。有人认为这种养老方式不可取，房产为何不留给子女反而抵押给保险公司？有人担心将房产抵押给保险公司后，房价上涨了怎么办？也有人质疑，是不是政府就此卸下了居民养老的责任？究竟应该如何看待“以房养老”这种保险方式？“以房养老保险”适合在我国普遍推广吗？
    “以房养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。在该模式下，拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故﹔老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
    据了解，目前开展的试点产品分为“参与型”和“非参与型”两类。“参与型”产品指保险公司可参与分享房产增值收益，增值收益依照合同约定在投保人与保险公司之间进行分配﹔“非参与型”产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
    据记者观察，“以房养老保险”试点推行起来还有不小难度。
    首先，表现在观念上。应该说，“房产留给子女”的传统观念，是我国开展“以房养老”最大的争议之一。老人上了年纪，不把名下房产留给孩子，反而抵押给保险公司，是许多家庭不太能接受的。但在国外，这种门坎并不常见。“像在美国，个人财产的私有属性较强，没有房屋必须由子女继承的观念。尤其是对于和子女不在一起居住的老人来说，这种保险产品比较合适。”首都经济贸易大学教授王国军告诉记者。
    其次，房屋估值难及房价波动等问题，是目前市场对“以房养老保险”认可度较低的另一个重要因素。“我国目前房价走势不明朗，尤其是试点城市中的北京、上海、广州等地房价近些年来猛涨，下一步何去何从分歧较大。”中诚信国际保险分析师悄然向记者表示，开展“以房养老”业务的保险公司需对房价走势有一定预期，以便做成一个系数放进保险费率核算公式里，而目前市场预期的分歧成了此项业务的最大干扰。
    最后，险企能否承担得了“以房养老保险”中的长寿风险，是众多保险公司态度谨慎甚至裹足不前的重要原因。据统计，我国60岁以上老年人已占到总人口的14.9%。“自我感觉寿命越长的老人，越倾向于选择以房养老，那么，保险公司的利润空间就越小，风险就越大。”王国军说。
    “中小型险企不太有能力和数据支撑‘以房养老’业务，大型保险公司基于产品线完整的考虑可能会去尝试。”悄然说。
    种种风险，决定了“以房养老保险”业务目前在我国还仅仅是处于探索阶段和小众化的尝试性产品。
    实际上，“以房养老保险”在国外也只是小众产品。“在保险业比较发达的英国，虽然这项业务已经成熟、房产行业也比较稳定，但是以房养老的客户也并不多，基本都是中低收入人群。”悄然介绍说，这主要是因为英国的养老体制比较健全，居民的选择可以多元化。
    目前，我国正进入老龄化社会，社会养老压力加大，但养老保障体系却不完善，需要创新多种方式来丰富和补充养老保险体系，“以房养老”保险模式就是其中的一种。比如，对名下有两套房以上或是没有子女的、商业养老保险意识较强的老年人来说，是一项不错的选择。
    应该看到，“以房养老”保险是我国社会养老保障体系完善进程中的一种市场化有益探索，开展这项试点并不意味着政府要卸下养老责任。正如保监会相关人士所说：“开展此项业务，有利于增加老年人的养老选择，也有利于保险业发挥优势，更好地参与养老服务业。”（本文摘自《经济日报》）

如何破解“以房养老”难题

    从7月1日起，我国已在北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险即“以房养老”试点，作为试点城市的保险业如何抓住这一机遇，迎接挑战，破解难题，做好“以房养老”这篇文章，笔者就此谈点看法。
    当前保险业开展“以房养老”面临几个难题。
    政策、法律层面缺乏有效支撑。养老属于社会性问题，而住房反向抵押养老保险更是涉及房管、保险和中介机构等多个部门，尚未制定统一政策和操作细则，并且抵押物处置缺乏明确法律支持。
    房产70年产权政策亟待破解。目前，我国仍然执行的是住宅房产70年产权的规定。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回，这是保险业开展此项业务关注的焦点。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。
    客户单一导致业务发展可能受限。我国的传统观念中对“房”的重视根深蒂固，老年人通常会将房屋作为财产让子女继承。一方面，经济条件较好的老人并不需要以房养老补贴生活；另一方面，经济条件较差的老人房屋价值通常并不高，可从中获得的补贴有限，在房屋的具体估值上较难与保险公司达成一致，子女给予的阻力也更大。在目前情况下，住房反向抵押养老保险的客户，最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，并且拥有完全产权的住房。
    保险业门槛过高使客户望而却步。保险业为规避市场风险，针对“以房养老”的群体过于挑剔，设置的门槛过高也是让以房养老保险面临难题的重要原因。
    基于上述难题，笔者建议：首先，进一步完善配套支持“以房养老”的相关政策制度和法律法规。住房反向抵押养老保险是一种新型金融工具，涉及产权、风险转移等法律问题，并在实施过程中会面临房价波动、寿命风险、道德风险等各种风险。因此，迫切需要通过设计、完善法律制度，在资产评估、风险防控等方面设计一套完整的法规及程序规范各方保险市场参与主体的行为。
    其次，建立政府与市场相结合模式，培养多元参与主体。在运作模式上，建议借鉴美国模式的经验，并结合我国实际，采取政府调控与市场运行相结合的模式，即在政府主导和监管下，充分培育和发挥保险、房地产等机构及资产评估抵押、法律等中介机构的专业优势和效率优势。
    再次，建立有效风险分担机制。由于住房反向抵押保险项目是一个风险较大、关系复杂、保险期较长的业务，若保险期内遇到房产价值下跌或房产剩余价值低于保险成本等问题，保险机构将面临巨大风险。因此，保险公司应与房产等相关部门加强合作，从技术层面获得更好的支持，同时，建立风险分担机制，由保险、房地产及中介机构按一定比例入股成立合资公司，形成风险共担、利益共享的合作机制，将经营风险降到最低。
    最后，完善市场定价与资产评估机制。目前的当务之急是完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化的市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，保险机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体通过“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。
（本文摘自《金融时报》）